לפני זמן לא רב, ניתן פס"ד של ביהמ"ש העליון בתחום הרשלנות המקצועית של עורך דין ב'עסקאות תרמית' במקרקעין. ביהמ"ש העליון שב ופורש קווים מנחים לאחריותו המקצועית של עורך-הדין המעורב ב'עסקאות תרמית' במקרקעין [ע"א  3391/22 בנק לאומי בע"מ ואח' נ' קונפינו ואח', פס"ד מיום 03.12.2023].

העובדות:

העובדות בפסה"ד בעניין קונפינו, עסקו, שוב, בעסקת מקרקעין בה הרמאי התחזה למוכר המקרקעין. תוך שימוש במסמכים מזויפים הוא הוליך שולל את הרוכשים התמימים אשר הפסידו את כספם. ביהמ"ש המחוזי ובעקבותיו בימ"ש העליון, עסקו, בין היתר, בסוגיית אחריותם המקצועית של עורכי הדין שהיו מעורבים בעסקת המקרקעין.

הלכת "האורות האדומים":

כידוע, אחריותו של עו"ד לגילוי מתחזים ומסמכים מזויפים בעסקת תרמית במקרקעין, מוגבלת, למקרים בהם היו בפני עורך-הדין "אורות אדומים" אשר היו צריכים ללמדו כי מדובר בעסקה לא כשרה. בעסקת מקרקעין בה אין מתגלים אותם "אורות אדומים", ההלכה היא כי עוה"ד אינו אחראי בנזיקין. עוה"ד, כך נפסק לא אחת, אינו בלש או חוקר ואין לו יכולות מיוחדות לאתר מתחזים ומסמכים מזויפים.

מכאן, שהשאלה המרכזית הנבחנת בתביעות אחריות מקצועית נגד עורכי דין בעסקאות תרמית, היא האם עמדו בפני עורך הדין "אורות אדומים" שהיה בהם לגרום לעורך הדין לחשוד בכשרות העסקה ולמנוע את השתכללותה.

בפסק הדין שניתן כעת, בעניין קונפינו, פסק ביהמ"ש העליון כי "אורות אדומים" כאלו אכן דלקו בפני אחד מעורכי הדין שייצגו בעסקה ועל כן הוא חויב לפצות את הניזוק. עוד קובע ביהמ"ש העליון, בניגוד לביהמ"ש המחוזי, כי בעוד בפני עו"ד אחד דלקו אורות אדומים, עוה"ד של הרוכש לא יכול היה לחשוד בדבר ולכן אין לראות בו אחראי בנזיקין.

מה יכול להיחשב כ "אורות אדומים" בעסקת מקרקעין:

הש' שטיין, קובע כי כאשר הלקוח ממציא לעורך הדין העתק של תעודת זהות, חלף תעודת הזהות המקורית, הדבר מהווה "נורה אדומה" בפני עורך הדין. כך גם צו ירושה שהוצג 'בהעתק מתאים למקור' במקום במקור, מהווה "נורה אדומה" נוספת. כאשר חותמת מוצגת באופן חלקי, קטוע, ע"ג המסמך, גם בכך יש להוות "נורה אדומה" באשר לאותנטיות של המסמך. דיווח סותר של הלקוח-הרמאי על מקום מגוריו, מהווה גם הוא "נורה אדומה" בפני עורך-הדין.